היבטים משפטיים של משכנתא

רכישת דירה או נכס למגורים, היא ללא ספק עסקה כלכלית חשובה ומשמעותית שבפניה עומד אדם במהלך חייו. במרבית המקרים, הרוכש דירה או נכס ייעזר בנטילת משכנתא מגורם מממן על מנת שיוכל לעמוד בתשלומי התמורה בעד הנכס אותו הוא מעוניין לקנות. כדי להתכונן להליך של נטילת המשכנתא החשוב והמשמעותי לא פחות מרכישת הנכס עצמו, ראוי לבחון תחילה מהי המשמעות של נטילת המשכנתא, ומהם ההיבטים המשפטיים הקשורים במשכנתא אותם נוטלי ההלוואות צריכים להכיר ולהיות מודעים להם טרם ההתקשרות עם נותן ההלוואה.

ראשית, יש להבין מהי המשמעות של משכנתא. משכנתא הינה הלוואה הניתנת לאדם או קבוצת אנשים המעוניינים לרכוש דירה או נכס, אך אין בידיהם את מלוא התמורה שעליהם לשלם בעד אותו נכס. ההלוואה, ניתנת על ידי הבנקים למשכנתאות או על ידי בנקים למסחר, כנגד שעבוד הנכס לנותן ההלוואה (כלומר לבנק), שעבוד שמסתיים כאשר ההלוואה נפרעת במלואה. גובה המשכנתא שמוכן הבנק המלווה לתת לרוכש הנכס, משתנה בהתאם לפרמטרים שונים אשר להם יכולה להיות השפעה על יכולת החזר ההלוואה לבנק. למשל, גיל הלווה, השתכרותו החודשית, מספר הנכסים שבבעלותו ועוד.

ניתן לומר, כי מבחינה משפטית, דינה של המשכנתא היא כמעין עסקה המתקיימת בין ה"ממשכן" – אותו אדם המעוניין לקחת משכנתא לשם רכישת נכס, לבין "בעל המשכנתא" – אשר לרוב הוא הבנק. במקרים אחרים, פחות שכיחים יכול שרישום משכנתא יהיה גם לטובת אדם פרטי שהלווה כסף לחברו.במקרה זה, אותו אדם פרטי, מלווה הכסף, הוא בעל המשכנתא.

לאחר שהחליט רוכש הנכס ליטול על עצמו התחייבות ללקיחת משכנתא, והבנק אליו פנה נתן את הסכמתו למתן ההלוואה הנחוצה לרוכש, ידרוש הבנק להבטיח את הלוואתו באמצעים שונים.

תהליך העברת הבעלות בנכס הינו תהליך ארוך ומורכב, היות והלווה נוטל את המשכנתא לצורך תשלום התמורה למוכר, ואילו רישום הבעלות בנכס על שם הרוכש בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), יעשה רק לאחר תשלום מלוא התמורה, ידרוש הבנק המלווה לרשום הערת אזהרה על נטילת משכנתא לטובתו בשלב הראשוני.

בהמשך, במעמד רישום הנכס לטובת הקונה בטאבו, יידרש הלווה לפעול לרישום המשכנתא לטובת הבנק. רישום המשכנתא יעשה באמצעות שטרי משכנתא אותם ינפיק הבנק, כאשר הם חתומים ומאומתים על ידי הבנק ונוטל ההלוואה. נוטל ההלוואה ימסור שטרות אלו לטאבו כדי להשלים את הרישום.

הליך רישום הערת האזהרה לטובת הבנק והליך רישום המשכנתא עצמה בטאבו כרוכים בתשלום אגרה. בדרך כלל, לשם הוכחת הרישום, ידרוש הבנק לקבל מאת נוטל ההלוואה, אישור על רישום הערת אזהרה או אישור על רישום המשכנתא לטובת הבנק וכן נסח טאבו עדכני המציג רישום זה.

ואילו, במקרים בהם רישום הנכס אינו מוסדר בטאבו, למשל במקרה שהנכס רשום אצל מנהל מקרקעי ישראל או אצל החברה המשכנת, לא ניתן לרשום הערת אזהרה לטובת הבנק המלווה, ולכן יירשם שעבוד לטובת הבנק על שמו של נוטל ההלוואה ברשם המשכונות. במקרים בהם נוטלת המשכנתא היא חברה או גוף משפטי אחר ולא אדם פרטי, ידרוש הבנק לרשום את המשכנתא תוך 21 יום גם ברשם החברות.

לאחר נטילת המשכנתא ורישומה בלשכת רישום המקרקעין, יחל נוטל ההלוואה לשלם מדי חודש את הסכום בו התחייב כלפי הבנק או המלווה בגין ההלוואה, וזאת עד לסיום כל התשלומים ופירעון המשכנתא. אולם, משכנתא ניתנת לפירעון אף בטרם סיים נוטל ההלוואה לשלם את כל תשלומי המשכנתא, למשל, במקרה שהצליח נוטל ההלוואה לגייס את מלוא שווי ההלוואה או את החלק היחסי שנותר לו לשלם מתוך ההלוואה. במקרה זה, יחזיר נוטל ההלוואה את יתרת החוב לבנק, וכנגד תשלום החוב, ייתן הבנק, טופס לביטול משכנתא או לביטול הערת האזהרה לטובת הבנק, איתו ניתן יהיה להסיר את רישום המשכנתא בטאבו.

כדאי להבחין בין דרגות שונות של משכנתאות. על גבי אותם מקרקעין, יכולות להירשם מספר משכנתאות בדרגות שונות, כאשר דירוג המשכנתאות, יקבע את סדר מימושן של המשכנתאות על ידי הגופים הנותנים את ההלוואה. דוגמא טובה לכך, היא רכישת דירה חדשה מקבלן שנטל הלוואה מהבנק לצורך ליווי הפרויקט. הבנק שילווה את ביצוע הפרויקט לו התחייב הקבלן, יתנה את מתן ההלוואה לקבלן ברישום משכנתא בדרגה ראשונה על גבי המקרקעין. לעומת זאת, בנק שייתן משכנתא לרוכש לצורך מימון רכישת דירה מאותו קבלן, יוכל במקרה זה לרשום משכנתא לטובתו בדרגה שנייה על גבי זכויותיו של הרוכש בדירה. המשמעות היא שעל גבי אותם מקרקעין רשומות שתי משכנתאות בדרגות שונות, כאשר כל אחת מהמשכנתאות רשומה לטובת גוף מלווה שונה, וסדר מימוש המשכנתאות במקרה ונוטלי ההלוואה לא יוכלו לעמוד בהתחייבויותיהם יהיה בהתאם לסדר רישום המשכנתאות. כלומר, הבנק שהלווה לקבלן יוכל לממש את המשכנתא ראשון במידה והקבלן לא יעמוד בהתחייבויותיו כלפיו, ואילו הבנק שנתן הלוואה לרוכש הדירה מהקבלן, יוכל לממש אותה רק לאחר מכן.

היבט משפטי חשוב נוסף, נוגע לעסקאות שעתידות להתבצע בנכס עליו רובצת משכנתא. ביצוע עסקה בנכס לאחר שמושכן לטובת הבנק הינו אפשרי, אולם, העסקה אינה גורעת מזכותו של הבנק לממש את הנכס במידה ולא תשולם לו מלוא ההלוואה. לפיכך, מכר של דירה אשר רובצת עליה משכנתא לטובת הבנק, הינו אפשרי, אך בדרך כלל אף רוכש פוטנציאלי לא יסכים לקנות נכס עליו רובצת משכנתא, מבלי שהמוכר ידאג להסרת המשכנתא טרם יעברו זכויותיו של המוכר לרוכש בנכס. הסרת המשכנתא במקרה שכזה, מתבצעת בדרך כלל עם תשלום יתרת ההלוואה לבנק על ידי רוכש הנכס כחלק מתשלום התמורה בעד הנכס, וזאת בהתאם לאמור במכתב כוונות שהבנק מוציא לבקשת המוכר. מכתב זה מפרט את יתרת החוב שנותר לסילוק המשכנתא, ומתן הודעה על כוונתו של הבנק לסלק את המשכנתא כנגד תשלום חוב זה. לאחר תשלום הסכום הדרוש לפירעון המשכנתא, ניתן יהיה להשלים את רישומו של הנכס על שמו של הרוכש החדש.

היבט משפטי נוסף חשוב לא פחות, לו חייבים נוטלי המשכנתא להיות מודעים, הוא האופציה הקיימת לבנק למימוש המשכנתא במקרה בו נוטלי ההלוואה לא עומדים בהתחייבויותיהם. במקרה כזה, הבנק רשאי לממש את המשכנתא על פי פסק דין של בית משפט או על פי צו של רשם ההוצאה לפועל ולפנות את הדיירים המתגוררים בנכס לשם מכירת הנכס וקבלת יתרת חוב המשכנתא.

אולם, קיימות מספר הגנות משפטיות לנוטלי המשכנתא בפני פינויים מהנכס:

1. חוק הגנת הדייר קובע, כי חייב שביתו נמכר בהליכים למימוש עיקול או משכנתא, יוכל להוסיף להתגורר באותו בית כ"דייר מוגן" של רוכש הנכס. אולם, באחד מפסקי הדין, קבע בית המשפט כי החייב יוכל להמשיך ולהתגורר כדייר מוגן באותו בית רק במקרה שדירתו רשומה בטאבו ולא במקרה שזכויות בעלות החייב בדירה טרם נרשמו.

2. חוק ההוצאה לפועל קובע, כי לא ניתן לפנות חייב ובני משפחתו שביתו נמכר בהליכים למימוש משכנתא, אם אין ברשותם דירה נוספת או יכולת כלכלית למימון מקום מגורים אחר, ולכן על הבנק, לדאוג להם לדיור חלופי, כאשר הכוונה בכך היא לשכירות של כמה שנים ובמקרים נדירים לכל החיים. כיום דורשים הבנקים כתנאי למתן ההלוואה ללווה לוותר על האופציה לקבלת דיור חלופי, ואילו החוק מחייב את הבנקים לתת הסבר מעמיק בשפה המובנת לנוטל ההלוואה בדבר זכויות הבנק במקרה של אי יכולת החייב לעמוד בהתחייבויותיו. אולם בתיקון לחוק זה, גם כאשר הגילוי הנרחב כלפי נוטל ההלוואה היה מובן לנוטל ההלוואה והוא אף חתם על ויתור של הזכות לדיור חלופי, עדיין הלווה יהיה זכאי ל- 18 חודשי שכירות במסגרת של דיור חלופי, ולעיתים אף לתקופה ארוכה יותר בהתאם לשיקול דעתו של רשם ההוצאה לפועל.

בשולי הדברים אך לא בשולי חשיבותם, יש לזכור כי חוב של משכנתא לבנק לא יכול להתיישן ולכן כדאי לנוטל המשכנתא לבחון היטב את יכולתו להחזרתה.