טיפים חשובים לשוכרי דירות

אם אתם שוכרים דירה או נמצאים בהליך של חיפוש דירה בשכירות כדאי מאוד לשים לב למספר טיפים חשובים לשוכרי דירות.

זהות המשכיר

חשוב לבדוק כי האדם אשר מוצג לכם כבעל הנכס הוא אכן בעליו ולא מתחזה. בדקו בנסח הטאבו כי הוא אכן הבעלים החוקיים של הדירה ובקשו שיציג לכם תעודת זהות במעמד החתימה על החוזה. חשוב כי תוודאו כי אדם זה הינו הבעלים היחידי של הדירה ובמידה וקיימים בעלים נוספים לדירה התעקשו כי החוזה ייחתם בין כל הצדדים בעלי הדירה ובניכם. כמו כן, בקשו להוסיף סעיף לחוזה כי אין כל מניעה חוקית או אחרת בהשכרת הדירה. פסק דין מעניין קבע לאחרונה, כי דייר ששילם דמי שכירות לבעל הדירה נאלץ לשלם דמי השכירות גם לכונס נכסים מאחר והדירה הייתה בכינוס נכסים. למעשה, רק כונס הנכסים היה רשאי להשכירה.

תקינות הנכס ותיקונים

1. לפני התחלת השכירות – חשוב שבהסכם השכירות יצהיר המשכיר כי מערכות המים, החשמל והתקשורת בדירה תקינות וראויות לשימוש, וכי לא קיימים ליקויים נסתרים במערכות אלו או בדירה בכלל. במידה וקיימים ליקויים למיניהם טרם כניסתכם לדירה, כדאי להוסיף סעיף לחוזה המסדיר את אופן התיקון, מועד התיקון, החבות בתשלום והסנקציה שתחול במידה שלא יתוקנו באופן ובמועד שהוסכם. כדאי גם לצלם את הדירה טרם נכנסתם אליה ובמיוחד ליקויים שזיהיתם, כך לא יוכל לטעון המשכיר כי אלו נוצרו לאחר כניסתכם לדירה.

2. במהלך תקופת השכירות – ככלל ליקויים שנוצרו במהלך תקופת השכירות יתוקנו על ידי המשכיר אם נגרמו כתוצאה מבלאי הנובע משימוש רגיל וסביר בדירה (למשל סדקים או רטיבות בקירות), ואילו ליקויים אשר נגרמו כתוצאה ממחדל או מרשלנות של השוכר יתוקנו על ידיו. במקרים רבים ליקויים שבאחריות המשכיר לא מתוקנים על ידו בניגוד לאמור בחוזה ולכן מומלץ ביותר להוסיף לחוזה סעיף המאפשר לכם לתקן על חשבונכם ליקויים אלו ולקזז את עלות התיקון מגובה דמי השכירות.

החלת חוק השכירות והשאילה

חשוב לכלול סעיף המחיל את הוראות חוק השכירות והשאילה על החוזה. חוק זה מונה את החובות החלים על המשכיר והשוכר. למשל, על המשכיר לנהוג בתום לב בעת כריתת ההסכם עם השוכר, כלומר אין הוא יכול למסור לשוכר נכס כאשר בידיעתו קיים פגם נסתר בדירה. מנגד, יכול המשכיר למסור את אותו הנכס בעל הפגם הנסתר, בתנאי שהשוכר ידע על הפגם בעת כריתת החוזה.

מיסים ותשלומים שונים

חשוב להגדיר בחוזה אילו מיסים חלים על המשכיר ואילו מסים חלים על השוכר. המשכיר יישא בכל התשלומים שחלים על בעלים של מקרקעין כמו שיפוץ הבניין או היטלי השבחה. השוכר יישא במיסים העירוניים לדוגמה תשלומי הארנונה ותשלום ועד הבית המתייחס לאחזקה השוטפת בלבד.

ביקור בעל הדירה

כדאי לכלול סעיף המסדיר את ביקוריו של בעל הנכס בדירה, את שעות הביקור ואת חובתו במתן הודעה מראש על ביקורו. כמו כן, כדאי לוודא כי הסעיף ימנע מהמשכיר להיכנס לדירה ללא נוכחותכם.

הדדיות בסנקציות

משכירים רבים מנסחים את החוזה כך שהוא מיטיב עימם ומוסיפים לחוזה סעיפים לפיהם בגין הפרות כלשהן של החוזה על ידיכם תחול עליכם סנקציה כזו או אחרת. התעקשו כי סעיפים אלו יהיו הדדיים. כלומר, גם בגין הפרת החוזה על ידי המשכיר תחול הסנקציה גם עליו.

ביטחונות

בעלי נכס לרוב ידרשו מכם ביטחונות וזאת כדי להבטיח את תשלומי דמי השכירות ותשלומים אחרים החלים עליכם. ביטחונות מקובלים הם: ערבות בנקאית, ערבים או המחאות. הימנעו ממתן המחאות "פתוחות" והסכימו למתן המחאות לפקודת העירייה, חברת החשמל וחברת המים בלבד. משמעות מתן אמצעים אלו למשכיר, הינה כי במקרים של מחלוקות ביניכם לבין המשכיר יוכל המשכיר לממש אמצעים אלו ללא הזדקקות להליך משפטי.
אמצעי נוסף הוא שטר חוב הניתן לפירעון רק על ידי הליכי הוצאה לפועל. יש לסייג את שטר החוב בכך כי הינו כפוף להוראות הסכם השכירות, וכן כי על המשכיר למסור לכם הודעה בכתב טרם מימוש הביטחונות, ולאפשר לכם זמן סביר לתיקון ההפרה על ידכם. חשוב לדאוג כי בתום השכירות החזיר לכם המשכיר את הביטחונות שסיפקתם לו.

אופציה

רצוי להכניס לחוזה סעיף אופציה המאפשר לכם להאריך את תקופת השכירות, באמצעות מתן הודעה מראש למשכיר. חשוב ביותר לוודא, כי בסעיף האופציה תהיה התייחסות ברורה לגובה דמי השכירות ויתר תנאי החוזה שיחולו עליכם בתקופת האופציה.

סיום ההסכם

כדאי לכלול סעיף אשר יהווה תחנת יציאה למקרה שתרצו לסיים את תקופת השכירות לפני המועד המסוכם, או סעיף אשר יקנה לכם אפשרות למציאת שוכרים חלופיים במקומכם וזאת ללא זכות של המשכיר לסרב לשוכר החלופי.

לסיכום אציין כי אין מדובר ברשימה סגורה של נושאים אותם יש לבדוק בטרם חותמים על הסכם שכירות מול בעל הנכס. מומלץ כי עורך דין המומחה בהסכמים מסוג זה ילווה אתכם בתהליך לקראת חתימת ההסכם.