פטור ממס שבח במכירת שתי דירות מגורים

יש לכם שתי דירות ואתם מעוניינים למכור אותן כדי לקנות דירה חדשה גדולה יותר, אך חוששים מנטל המס ? ייתכן שאתם זכאים לפטור במס.

מי שכבר מכר בעבר דירה וודאי יודע כי אחת ל-4 שנים ניתן למכור דירה בפטור ממס שבח (המס על רווחי הון ממכירת מקרקעין). אך מה עושים כאשר ברשותכם שתי דירות שהנכם מעוניינים למכור ? אחד הפטורים ממס שבח הקיימים כיום הינו פטור ממס שבח במכירת שתי דירות מגורים למטרת רכישת דירה שלישית ובתנאי שהדירה החדשה נרכשה תוך שנה מיום מכירת הדירות הנמכרות.

מדובר בפטור שניתן לניצול פעם אחת בחיים בלבד. למשל, זוג צעיר אשר בבעלות כל אחד מבני הזוג דירת מגורים "קטנה", יוכל ליהנות מפטור במס במידה ויהיה מעוניין למכור את שתי הדירות על מנת לממן רכישת דירה גדולה ומרווחת יותר. פטור זה יוכל להקל בצורה משמעותית על זוג צעיר בתחילת דרכו. כמובן שהפטור יכול להתאים גם לאדם יחיד שבבעלותו שתי דירות וברצונו להחליפן בדירה אחרת.

התנאי לקבלת הפטור הוא שמרבית הכספים שיתקבלו מהתמורה למכירת שתי הדירות ישמשו לרכישת הדירה החדשה. למעשה נדרש כי לפחות 3/4 מהתמורה שתתקבל בעד מכירת שתי הדירות תשמש לרכישת הדירה החדשה. כמובן שפטור זה הנועד לעודד זוגות צעירים יש הגבלות כמפורט להלן:

במידה ושתי הדירות הנמכרות נמכרו בסכום כולל של עד 1,908,000 ש"ח (נכון ל-2012) יהיו שתיהן פטורות לחלוטין ממס. במידה ושתי הדירות הנמכרות נמכרו בסכום כולל של בין 1,908,001 ש"ח ועד 3,175,000 ש"ח (נכון ל2012) יינתן למוכר פטור חלקי. במידה ושתי הדירות הנמכרות יימכרו בסכום כולל גבוה מ- 3,175,000 ש"ח לא יחול הפטור כלל.

כדי שיהיה יותר קל נציג דוגמא מספרית: מכרתי דירה בסוף שנת 2011 ב- 800,000 ש"ח וקיבלתי פטור ממס שבח. בתחילת שנת 2012, רצה בעלי למכור את הדירה שבבעלותו ששווייה 400,000 ש"ח, וזאת כדי שנוכל לקנות דירת חדשה. האם מכירת הדירה של בעלי תהיה פטורה ממס שבח? התשובה היא כן ובתנאי שהדירה החדשה תירכש בסכום של לפחות 900,000 ש"ח (3/4 מהסכום שהתקבל ממכירת שתי הדירות) ובתנאי שקניית הדירה החדשה תעשה תוך שנה ממכירת הדירה של בעלי.

לסיכום אציין כי קיימים פטורים נוספים ממס שבח ויש לבחון את נושא מימוש נכסי מקרקעין בקפידה. לכן מומלץ להתייעץ עם עורך דין המומחה במיסוי מקרקעין.