מילון מונחים

א. ב. ג.

אחריות קבלן

פרק הזמן בו חייב קבלן לתקן מחדלי בנייה לדוגמה צנרת, סדקים, קירות חיצוניים ובידוד. בהתאם לחוק המכר קבלן שלא מעניק אחריות זו לרוכשי הדירות עלול לספוג סנקציות ועונשים הקבועים בו.

אישור זכויות

מסמך המונפק על ידי החברה המשכנת או מנהל מקרקעי ישראל ובו פירוט מצב הזכויות העדכני במקרקעין לרבות זהות הבעלים, שעבודים, עיקולים וכדומה. האישור משמש לדוגמה להוכחת הזכויות בנכס של מוכר המקרקעין כאשר הן אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).

אישור עירייה

אישור שניתן מרשות מקומית המעיד שלא קיימים עבור נכס המקרקעין הנמכר חובות לעירייה כגון ארנונה ומים. אישור זה יש להציג ללשכת רישום המקרקעין (טאבו) במעמד רישום עסקת המקרקעין.

בית משותף

בית משותף הוא, על פי חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, זה בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים בלשכת רישום המקרקעין. חשיבות הרישום בפנקס הבתים המשותפים נעוצה בטיבה של הזכות הנתונה בידי הדיירים. בעוד שבבית משותף קיימת חלוקה ליחידות רישום-הדירות, המצויות בבעלותם הנפרדת של הדיירים, הרי שחלוקה כאמור אינה קיימת בבית שאינו רשום כבית משותף.

בכל בית משותף יש רכוש משותף המורכב מהרכוש שלא שויך באופן בלעדי לבעליה של אחת הדירות.

גוש

יחידה של סימון שטח בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). הגוש מחולק לחלקות או תת-חלקות, שהן לרוב כמה יחידות דיור.

ה. ז. ח.

היטל השבחה

אגרה המוטלת על בעלי נכסים בזמן עלייה בערכו של הנכס. לרוב נגבה כמס על תוספות בנייה, בעקבות השבחת הנכס או בעת מכירת הזכויות במקרקעין כתנאי לאישור העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).

העברה ללא תמורה

עסקה בה צד אחד מעביר לצד השני זכויות במקרקעין במתנה. כלומר ללא כל תשלום ו/או טובת הנאה אחרת מצד מקבל המתנה. עסקה זו נחשבת כעסקת מקרקעין לכל עניין ודבר ומצריכה מלבד הסכם מכר להעברת המקרקעין, בין היתר גם תצהירים של נותן ומקבל המתנה.

הערת אזהרה

רישום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), מטרתו להזהיר את המתעניינים בנכס מסוים כי כבר בוצעה עסקה בנוגע לאותו נכס. להרחבה לחץ כאן.

זכויות בנייה

היתר הבניה שניתן על ידי הועדות לתכנון ולבניה הקובע מהו השטח והגובה עליהם ניתן לבנות מתוך שטח המקרקעין. בבית משותף, הזכויות הללו נובעות מהבעלות בקרקע, וכיון שהקרקע עליה ניצב הבית המשותף שייכת במשותף לדיירים, גם זכויות הבניה שייכות להם במשותף.

חברה משכנת

מרגע קבלת החזקה בדירה ועד לרישומה על שם הרוכש בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), תהליך שיכול להיארך תקופה של מספר חודשים ולעתים אף יותר, משמש הקבלן, בדרך כלל באמצעות משרד עורכי הדין המייצג אותו כחברה המשכנת. החברה המשכנת מנפיקה את "אישור הזכויות".

חכירה

השכרה ארוכת טווח של נכס מקרקעין לתקופה של מעל ל-5 שנים. חכירה של נכס מקרקעין לתקופה של למעלה מ-25 שנים תקרא חכירה לדורות.

ט. י. ל.

טופס 4

טופס 4 קובע את התאריך בו הסתיימה הבניה באופן רשמי והמבנה מתאים לאכלוס של דיירים בכל ההיבטים הנדרשים.

כדי לקבלו, עם סיום הבניה, יגיש בעל ההיתר בקשה לקבלת טופס 4 המכונה גם טופס חיבור חשמל, מים וטלפון. 

ט

טופס 5

תעודת גמר. מעניקה לקבלן אישור לתת לדיירים זכות כניסה לדירה. אישור זה כרוך בסיום עבודות התשתית ועמידה בתקני הבנייה.

טופס מש"ח

טופס דיווח על עסקה במקרקעין לרשויות המס אשר ממלאים הרוכש והמוכר, בדרך כלל יחתמו עליו במעמד חתימת הסכם המכר. בטופס זה ימלאו הצדדים פרטים מהותיים בעסקה לחישוב המסים לדוגמה בעלות בדירות נוספות או הפטור ממס שנדרש על ידי הצדדים.

יפוי כוח נוטריוני

יפוי הכוח נדרש בעסקאות מקרקעין לצורך ביצוע פעולות שונות ביניהן רישום זכויות הרוכש בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). במסגרת יפויי הכוח מעניק המייפה (הרוכש), הרשאה לאדם אחר, לפעול בשמו. בשל היקף הסמכויות שניתנות למיופה הכוח, נקבע כי יפוי כוח כזה ייחתם בפני נוטריון.

לשכת רישום המקרקעין (טאבו)

לשכות שבהן מתנהל רישום עסקאות במקרקעין (לדוגמה: עסקאות מכר, חכירות, הערות אזהרה) והן אחראיות לניהול פנקסי המקרקעין והפעולות המכילים את אוסף התעודות והמסמכים ששימשו יסוד לרישום.

מ.

מכתב החרגה

קבלנים המבקשים לממן את פרויקט הבניה שלהם, משעבדים את המקרקעין עליו נבנה הפרויקט לטובת הבנק המלווה את העסקה על מנת לקבל מימון לבניה. מטרתו של מכתב ההחרגה היא קבלת אישור מהבנק המלווה כי השעבוד החל על הפרויקט לא חל על הדירה הנרכשת לאחר תשלום מלוא התמורה.

מכתב כוונות

אישור שמנפיק הבנק אשר שועבד נכס לטובתו עבור נטילת משכנתא ובו הוא מסכים להסיר את השעבוד במידה ותופקד לטובתו יתרת המשכנתא לרבות הריביות וההצמדות שנצברו. המכתב נדרש לדוגמה במקרה בו מבקש הלווה לסלק את המשכנתא כחלק ממכירת נכס המקרקעין.

מס מכירה

מס שחל בעבר ובוטל בשנת 2008 באופן רטרואקטיבי. במקור מס המכירה חל על מלוא שווי המכירה ללא התחשבות בשבח שנוצר מהעסקה, כך שנוצרה חפיפה בין מס המכירה למס השבח. מס זה יצר עיוות שכן גם עסקאות מכר שנמכרו בהפסד חויבו במס ולכן בוטל.

מס רכוש

מס שחל בעבר ובוטל בשנת 2000 באופן שאינו רטרואקטיבי, אשר מטרתו הייתה לעודד בניה על קרקעות פנויות שאינן חקלאיות. כיום, נדרשים מוכרי קרקעות להמציא אישור ללשכת רישום המקרקעין (טאבו) בעת רישום עסקת המכר על כך שלא קיים חוב היסטורי במס רכוש.

מס רכישה

מס אותו מחויב לשלם רוכש של זכות במקרקעין, אפילו אם נרכשה בדרך של העברה ללא תמורה. מס הרכישה יהיה בשיעור משווי המכירה של הדירה. המס מחושב בהתאם למדרגות המס הנקבעות על ידי רשויות המס. קיים פטור בתשלום מס רכישה לרוכשים דירה ראשונה שמחירה עד לגובה מסוים שמתעדכן מעת לעת.

מס שבח

מס אותו מחויב לשלם מוכר של זכות במקרקעין עבור רווח ההון הנובע מההפרש שבין התמורה שהתקבלה ממכירת המקרקעין לבין התמורה ששולמה בעד המקרקעין. קביעת השבח הינה מורכבת. קיימים מספר פטורים מחבות במס שבח.

מפרט טכני

בהתאם לחוק, מחויבים קבלנים לצרף לחוזה טופס ובו פירוט של חומרי הבנייה, עבודות הבנייה והגמר, ציוד ואבזור הדירה והבניין, הבחנה מדויקת בין שטח הדירה עצמה לבין השטחים המשותפים והדרישות לתחזוקת הדירה והבניין וזאת על מנת למנוע חילוקי דעות בין מוכר הדירה לבין רוכשה.

נ. ע. פ.

נסח טאבו

מכיל את כל הפרטים על נכס המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) לרבות פרטיו, מיקומו, בעליו, עיקולים, משכנתאות, הפקעות, ירושה, זכויות וכל נושא אחר הנוגע למצבו המשפטי של המקרקעין. את נסח הטאבו ניתן להזמין לצפייה בתמורה לתשלום אגרה ומהווה בדיקה ראשונית המבוצעת בהקשר לנכס המקרקעין.

עסקת קומבינציה

עסקה משותפת של בעל קרקע וקבלן או יזם, אשר במסגרתה בעל הקרקע מוכר חלק מהקרקע לקבלן ובתמורה מספק לו הקבלן שירותי בניה על הקרקע שנותרה בבעלותו. כך שבסוף התהליך מתחלקים בעל הקרקע והקבלן בנדל"ן שהוקם על פי יחס מסוים שהוגדר מראש בחוזה ביניהם.

ערבות בנקאית

הגנה הניתנת בעסקת רכישת דירה מקבלן לתשלומים המועברים על חשבון התמורה שסוכמה בחוזה המכר עבור רכישת הדירה המהווה בטוחה עבור הרוכש. את הערבות מנפיק הבנק המלווה את פרויקט הבניה.

פנקס הבתים המשותפים

פנקס המתנהל בכל לשכת רישום מקרקעין (טאבו) בו נרשמים כל המבנים הזכאים להירשם כבית משותף על פי החוק. ברכישת דירה מקבלן ולפני הסדרת הרישום בפנקס הבתים המשותפים, רשומות הזכויות במקרקעין לטובת הקונה כהערות אזהרה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) ואסמכתאות על רכישת המקרקעין רשומות בדרך כלל אצל החברה המשכנת.

ר. ש. ת.

רכוש משותף

כולל את כל חלקי הבית המשותף שאינם דירות, לרבות הקרקע, הגגות, המעליות, חדרי המדרגות וכדומה אשר מיועדים לשמש את כל דיירי הבית המשותף. לכל דירה בבית משותף מוצמד חלק יחסי מן הרכוש המשותף.

שכירות

מצב בו משלם צד אחד תמורה לצד שני עבור זכות להחזיק בנכס ולהשתמש בו באופן זמני. למשל, שכירות של דירה תוסדר באמצעות חוזה שכירות הנערך בין המשכיר לשוכר. שכירות לתקופה של למעלה מ-5 שנים תקרא חכירה.

תבע (תוכנית בניין עיר)

תכנית המפרטת את הייעוד העתידי של שטח מסוים. התוכנית כוללת תשריט ותקנון. תשריט הינו מפה המכילה בין היתר מידע אודות ייעוד השטחים, קווי מגרש ושטח הקרקע. מטרתו היא להביא מידע מעודכן אודות התהליכים המתוכננים להתרחש בו, לדוגמה בניית בתי ספר, מרכזים מסחריים וכדומה. התקנון מפרט את הזכויות והחובות הנוגעות לבנייה בכל מגרש, לדוגמה השטח הניתן לניצול לבנייה, גובה המבנה המותר, צפיפות מבנים מותרת במגרש ועוד.

רשות מקרקעי ישראל

הגוף המנהל את הקרקעות בבעלות המדינה, קרן קיימת לישראל ורשות הפיתוח. במסגרתו מנוהל מלאי הקרקעות שבאחריותו, יצירת עתודות לקרקע בבעלות ציבורית למטרות לאומיות, שיווק קרקעות והקצאתן ליעודים שונים, טיפול בחוכרים ומשתכנים ופיקוח על שימושי הקרקע השונים.

תיק בניין

כלל המסמכים והמידע הנוגעים לבניין מתחילת תכנונו ועד לסיומו, הכולל את כל ההיתרים הנדרשים לגביו, לדוגמה: היתר בניה, צווי הריסה (אם קיימים) ועוד. התיק נשמר בארכיון הרשות המקומית ופתוח לעיון הציבור.

תמא 38

התוכנית קובעת הנחיות תכנוניות לחיזוק מבנים קיימים במטרה לשפר את עמידותם בפני רעידות אדמה ובמקביל מגדירה תמריצים כלכליים כגון הוספת יחידות דיור והרחבת יחידות דיור קיימות, במטרה לעודד תושבים בבתים ישנים לבצע את החיזוק של המבנה בכוחות עצמם.