כאשר אנו רוכשים דירה חדשה מקבלן, ההנחה היא שנקבל לידינו נכס בסטנדרט גבוה, ללא רבב, שהרי מדובר בנכס חדש שלא התגוררו בו. הלכה למעשה, לא אחת מתגלים ליקויי בנייה ופגמים בדירה. האם לקבלן יש אחריות לתקן? ומדוע חשוב כל כך לקבל ליווי משפטי מקצועי במצב זה?
ליקויי בנייה בדירת קבלן
אחד היתרונות המרכזיים ברכישת דירה מקבלן, היא קבלת נכס חדש שאף אחד אחר לא התגורר בו לפני הקונה. זאת בשונה כמובן מרכישת דירה יד שנייה. אולם היות שהקונה רוכש נכס על הנייר, שטרם בנויה ולא דירה קיימת, הוא עלול לגלות להפתעתו פגמים וליקויים בנכס. כאשר מדובר בליקויים גלויים לעין, לרוב, הקונה יגלה אותם בדירה באופן מיידי. זאת עם קבלת המפתח לדירה ומסירת החזק בנכס לידו על ידי הקבלן.
אולם, כאשר מדובר בליקויים שאינם נראים לעין, יכול ואלו ויתגלו לקונה רק לאחר זמן מה, כאשר הוא כבר חי בדירה מספר שבועות, חודשים או שנים. כאשר אנו מדברים על ליקויי בנייה, למה הכוונה? אחת הדוגמאות השכיחות היא שהדירה אינה תואמת את המפרט הטכני לו התחייב הקבלן בחוזה הרכישה. מקרה נפוץ נוסף הוא שיש בעיית רטיבות בנכס, חלונות או דלתות שאינם מותקנים כהלכה, ריצוף שבור ועוד.
תקופת הבדק
דיני המקרקעין מעניקים הגנה לרוכשי דירות מקבלן בכל הנוגע לליקויי בניה. כלומר, הם מטילים אחריות על הקבלן לנזק. זו מתחלקת לשתי תקופות: תקופת הבדק ותקופת האחריות. תקופת הבדק מתחילה מיום מסירת הדירה לקונה ומסתיימת במועדים שונים בהתאם לסוג הליקוי. כל עוד ליקוי הבניה התגלה במהלך תקופה זו, חזקה כי זה נגרם בשל עבודת הקבלן והוא יהיה חייב לתקן אותו. כלומר, נטל ההוכחה הוא על הקבלן להוכיח כי הוא אינו אחראי לנזק.
אורכה של תקופת הבדק תלוי כאמור בליקוי. כך למשל, כאשר מדובר על ריצוף, תקופת הבדק היא שנתיים, אך ליקויים שגרמו לנזילות בצנרת, תקופת הבדק לגביהם היא ארבע שנים. ומהי תקופת האחריות? זו עומדת על שלוש שנים והיא למעשה מאריכה את תקופת הבדק לגבי ליקויים מסוימים. נדגיש כי כאן, בשונה מתקופת הבדק, נטל הוכחה הוא על הקונה. כלומר, הקבלן יהיה חייב לתקן את הליקוי רק אם הקונה הוכיח שהליקוי מקורו במחדל של הקבלן.
חשיבותו של הליווי המשפטי
כפי שאנו מבינים, החוק בישראל מעניק לרוכשי דירות מקבלן הגנה רחבה בכל הנוגע לליקויי בנייה. אולם, כדי לממש את זכותו של הרוכש מול הקבלן, הן לתיקון הליקוי והן לתשלום פיצוי כספי, חייב הוא לצידו עורך דין המתמחה במקרקעין. עורך הדין יבנה תשתית ראייתית התומכת בטענותיו של הרוכש, כאשר אלו תתייחסנה ראשית, לעצם קיומו של הליקוי, שנית, תבסס את אחריות הקבלן לו ושלישית, תוכיח את היקף הנזק שנגרם לרוכש, למשל, ירידת ערך של הנכס, פיצו בגין שכר דירה עבור מקום מגורים חלופי אליו נאלץ הקונה לעבור בשל ליקויי הבנייה ועוד.
נדגיש, כי חשוב לפנות לקבלת ייעוץ משפטי בסמוך לגילוי הליקוי, על מנת שלא לעבור את תקופות הבדק והאחריות וכן כדי לא לתת פתח לטענה מצד הקבלן כי הפגם נגרם על ידי הרוכש או הוחמר על ידו. כמו כן, החוק מחייב את רוכשי הדירות לתת הזדמנות לקבלן לתקן את הליקוי תוך זמן סביר ורק אם לא עשה כן, פתוחה בפניהם הדרך לערכאות משפטיות. לכן, חשוב מאוד כי הקונה לא ישתהה בפנייתו לעורך דין על מנת שהוא יוכל לפתוח בהליך הטיפול מול הקבלן.
