אחים אשר קיבלו בירושה נכס מקרקעין, בני זוג שרכשו בתקופת נישואיהם דירת מגורים וכיו"ב, הם שותפים במקרקעין. במצבים רבים עולה הצורך לפרק את השותפות, איך עושים זאת ומה קורה במקרה של אי הסכמה לגבי אופן הפירוק?
מהו פירוק שיתוף במקרקעין?
כאשר שני יחידים או יותר הם בעלים של נכס מקרקעין, הם למעשה שותפים במקרקעין. בסיטואציות שונות, כפי שנדגים להלן, מבקשים הצדדים לפרק את השותפות הזו. על פי חוק, פירוק שיתוף במקרקעין ייעשה באחת משלוש דרכים: חלוקה בעין, מכירת הנכס לצד ג' או העברת הבעלות של שותף אחד בנכס לשותף השני. להלן מספר מקרים לדוגמא בהם עולה הצורך בפירוק שיתוף במקרקעין:
- יורשים: שני אחים קיבלו דירה בירושה מאביהם. היות שהם אינם מסתדרים זה עם זה הם מבקשים לפרק את הבעלות המשותפת בדירה.
- שותפים זרים: שני אנשים זרים שאינם מכירים רכשו כל אחד חלק מקרקע אחת ועתה הפכו לשותפים בעל כורחם. החוק מאפשר להם לבצע הליך של פירוק שיתוף.
- פירוק שיתוף בגירושין: לבני זוג יש דירה בבעלותם ובבואם להתגרש, עליהם לבצע פירוק שיתוף בדירה, כחלק מחלוקת הרכוש ביניהם.
דרכים לפירוק שיתוף
כאמור מעלה, ישנן שלוש דרכים שונות לבצע פירוק שיתוף במקרקעין. הראשונה היא חלוקה בעין, כלומר, חלוקת הקרקע או הדירה באופן פיזי למספר חלקים בהתאם לכמות השותפים וחלקם במקרקעין. במצב זה, כל שותף הופך להיות בעלים יחיד של חלקו בקרקע. פתרון זה אינו תמיד ישים, אם משום שלא ניתן לחלק את הקרקע מבחינה תכנונית ואם משום שהדבר איננו כלכלי עבור השותפים ויוביל להפסדים כספיים. אפשרות שנייה היא מכירת הקרקע לצד שלישי וחלוקת הרווחים מהמכירה בין השותפים. אפשרות שלישית היא העברת הבעלות של שותף אחד בנכס לשותף השני, כך שהאחרון הופך להיות הבעלים הבלעדי של המקרקעין. ההחלטה על הדרך לפירוק השותפות צריכה להתקבל בהסכמה של כל השותפים ובהעדרה, תוגש תביעה לבית המשפט.
הגשת תביעה
לא פעם, ישנה מחלוקת בין השותפים באשר לאופן פירוק השיתוף במקרקעין. כאשר לא ניתן להגיע לעמק השווה, אין מנוס אלא להגיש תביעה ובית המשפט יקבע כיצד תפורק השותפות בנכס. בבואו לקבל החלטה, יעמדו מולו טיעוני הצדדים ושיקולי כדאיות כלכלית לצד אינטרס ציבורי ככל והנו מעורב. חשוב לציין, כי תביעה זו דינה תמיד להתקבל, משום שהחוק מעניק לכל שותף את הזכות לפרק את השותפות. ישנם מספר חריגים ספציפיים, למשל, כאשר נחתם בין הצדדים הסכם אשר שולל או מגביל את האפשרות לפירוק השיתוף. אז, לבית המשפט נתונה הסמכות להורות על פירוק השיתוף רק אם חלפו שלוש שנים ממועד חתימת ההסכם, אלא אם מדובר בנסיבות מיוחדות. דוגמא נוספת היא מצב שבו יש עדיפות לבעלות משותפת במקרקעין כגון שביל גישה.
פירוק שיתוף בגירושין
אחת הסיטואציות השכיחות ביותר לפירוק שיתוף במקרקעין היא בעת גירושין. מדובר לרוב בדירת המגורים אותה רכשו בני הזוג בזמן נישואיהם וכעת יש לבצע את פירוק השותפות. במרבית המקרים, לא תתבצע חלוקה בעין של הדירה, היות שלא ניתן לעשות כן מבחינה טכנית או שאין בדבר כדאיות כלכלית לבני הזוג. לכן, על בני הזוג יהיה להחליט האם למכור את הדירה לצד שלישי ולהתחלק ברווחיה או להעביר את הבעלות לאחד מהם. לכל אחת מן האפשרויות הללו יש את היתרונות שלה. כך, מכירת הדירה לצד שלישי תסייע לבני הזוג לבצע ניתוק כלכלי ורגשי זה מזו. מנגד, העברת הבעלות בדירה לאחד מהצדדים תאפשר לילדים להמשיך לגור בבית המוכר להם. כמו כן, יהיו בני הזוג פטורים מתשלום מס שבח ומס רכישה, היות שהעברת דירה בין בני זוג בגירושין אינה נחשבת לעסקה במקרקעין ונהנית מפטור ממיסי מקרקעין.
