מה חשוב לבדוק לפני רכישת דירה יד שנייה
רכישת דירה יד שנייה, זהו ללא ספק אירוע מרגש ומכונן. עם זאת, יש לזכור כי מדובר באחת העסקאות היקרות ביותר שאדם מבצע בחייו, אם לא היקרה מכולן, ולכן, כדאי להיעזר בעורך דין לרכישת דירה וחשוב לוודא כי העסקה אכן כדאית ונכונה לפני שחותמים על הסכם המכר. במאמר זה 5 נקודות מרכזיות שחשוב לבדוק לפני רכישת דירה מיד שנייה.
הוצאת נסח טאבו
כאשר מצאנו דירה שמוצאת חן בעינינו, הצעד הראשון שעלינו לעשות הוא להוציא נסח טאבו. ראשית, כדי לוודא כי המוכר הוא אכן הבעלים של הנכס. על פניו זה יכול להישמע טריוויאלי, אך למעשה קונים רבים מצאו את עצמם מול שוקת שבורה כאשר בדיעבד מתברר כי מי שמכר להם את הנכס וקיבל את כספם, כלל אינו הבעלים של הדירה. הוצאת נסח טאבו גם תגלה פרטים קריטיים נוספים על הדירה למשל, האם ישנם עיקולים על הדירה, ואז נוכל לדרוש מן המוכר לסלקם כתנאי לקיום העסקה. נתון נוסף חשוב שנגלה עם הוצאת נסח טאבו הוא האם ישנה משכנתא על הנכס. במידה שכן, יהיה צורך לעגן בהסכם המכר כי המוכר מתחייב לפרוע את המשכנתא לפני שיקבל את מלוא התמורה מהרוכש, כך שהשעבוד לבנק יוסר.
עוד נתון חשוב מאוד הוא אופן רישום הנכס בטאבו. חשוב מאוד לבדוק האם הדירה שברצוננו לרכוש אכן רשומה כדירה בטאבו ולא כסוג נכס אחר, למשל, מחסן או חניה. לאופן רישום הדירה ישנן השלכות מהותיות על כדאיות העסקה.
האם קיימים ליקויים בנכס
טרם רכישת דירה יד שנייה חשוב מאוד לבחון היטב את מצבה, ולוודא כי אין בה ליקויים משמעותיים, כמו למשל בעיות רטיבות. לצורך כך מומלץ להסתייע בבעל מקצוע אשר יגיע לדירה בתיאום עם המוכר ויערוך בדיקה יסודית של הנכס. היה והתגלו ליקויים, יש ללבן את הנושא עם המוכר ולמצוא פתרון המקובל על שני הצדדים. למשל, התחייבות המוכר לתיקון הפגמים בדירה או לחילופין, הפחתה של התמורה המבוקשת על הדירה. כמו כן, חשוב לציין כי ישנם רוכשים אשר יעדיפו שלא לרכוש את הנכס כלל ולהמשיך לחפש דירה אחרת ובמצב כזה, בוודאי שטוב שגילו את הליקויים מבעוד מועד.
בדיקה של סביבת המגורים
איכות החיים שלנו אינה תלויה רק בטיבה של הדירה עצמה בה אנו גרים, אלא בטיבה של סביבת המגורים כולה. לכן, לפני שנרכוש דירה יד שנייה, עלינו לבחון אותה היטב ולוודא כי היא מתאימה לצרכינו. בראש ובראשונה יש לברר ברשות המקומית האם מתכוננים פרויקטים של בנייה, למגורים או לתעשייה אשר יכולים מטבע הדברים לגרום לרעש רב ולתנועה מרובה. כמו כן, לא אחת, אדם רוכש דירה בין היתר בשל הנוף הנשקף מביתו ולאחר זמן מה מגלה כי מול חלונו עתיד להיבנות בניין מגורים. שנית, יש לוודא כי יש לנו גישה נוחה לשירותים שונים להם אנו זקוקים ביניהם: תחבורה ציבורית או גישה מהירה לכביש הראשי, קרבה לבתי ספר, פארקים, קופת חולים, מוסדות תרבות וכיו"ב.
מס רכישה
רבים מרוכשי הדירות אינם מודעים לכך כי קניית דירה כרוכה בתשלום מס רכישה, אלא אם הקונה זכאי לפטור או הנחה בתשלום. מדובר בסכום משמעותי מאוד ושיעור המס נגזר משווי הנכס ומנסיבות הרכישה. כך למשל, ישנן מדרגות מס שונות, בהתאם לסכום המכירה, כאשר מדובר על קניית דירת מגורים יחידה אל מול רכישת דירה נוספת. משום כך, לפני שמקבלים החלטה בעניין זה, חשוב לבחון היטב את הסוגיה הזו של מס רכישה ועד כמה היא משפיעה על כדאיות העסקה עבורנו כקונים. זוהי אחת הסיבות המהותיות, שבגינה חשוב מאוד לפנות לעורך דין למקרקעין במסגרת עסקה של רכישת דירה ובשלב מוקדם ביותר של ההליך. עורך הדין יוכל לומר לנו מהי עלות המס הצפויה לנו בעסקה ויבחן האם קיימת אפשרות לקבל פטור או הנחה מתשלום המס וכן אם יש מקום לתכנון מס שיחסוך בעלויות.
בדיקת תיק הבניין
לעיתים בנכס קיימות חריגות בניה אשר לא נראות כלפי חוץ בעיניו של רוכש סביר. לכן, חשוב מאוד כי עורך הדין אשר תחום מומחיותו הוא מקרקעין, ידע כיצד לבדוק את תיק הבניין המצוי בעירייה אליו משתייך הנכס, ויוכל לאתר ליקויים בנכס או בבניין בו נמצא הנכס, וכן יבדוק האם הנכס נבנה על פי היתר בניה.
